河南省南阳市宛城区人民法院

        民事判决书

             (20l12)宛民初字第1 3 44 号    

    原告张风玲，女，汉族，1 9 77年9月1 5日出生，现住南阳市宛城区建设东路4 7号。

    委托代理人刘新旺，河南隆翔律师事务所律师。代理权限：特别授权。

    被告李立，男，汉族，1 9 71年3月2 5日出生，户籍地卧龙区蒲山镇槐庄村。

    委托代理人孟令坤，河南新律律师事务所律师。代理权限：一般代理。

    第三人中国人民银行南阳市中心支行。

    负责人娄永跃，任行长职务。    ‘

    原告张凤玲与被告李立、第三人中国人民银行南阳市人民银行南阳中心支行(以下简称人行南阳支行)租赁合同纠纷一案，原告张凤玲于2 012年6月1 2目向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，依法向原、被告及第三人送达了相关法律文书。组成合议庭，于2 01 2年7月27日公开开庭进行了审理。原告张风玲及其委托代理人刘新旺、被告李立及其委托代理人孟令坤到庭参加诉讼。笫三人人行南阳支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

    原告诉称，原告张风玲与被告李立于2 011年9月7目订立《房屋转租合同》一份，被告将其原租赁第三人人行南阳支行位于南阳市红卫村44号的原人行宛城区支行培训中心转租给原告使用。被告反复声称自己对房屋拥有转租权利。双方在该《房屋转租合同》中约定转租期限为五年，自2 011年9月7日起至2 01 6年9月7日；第一、二、三年度每年租金l 5万元，第四、五年度每年1 6万元。被告于合同订立当日即收取了原告付的第一年度租赁费1 5万元。2 012耳2月9日，原告突然收到第三人向被告及原告送达的《通知》一份，该《通知》称被告及红河谷快捷酒店与第三人订立的租赁合同已经到期，且被告无权将该房屋转包转租。原告方知被告根不无权转租。原告找第三人了解情况。第三人称与被告订立的合同期限为一年，自2011年3月1 6日至2 01 2年3月1 5日，被告不得将该房产设施及有关物品转租。现期限已届满，租赁合同关系早已结束，原被告所订立《房

屋转租合同》效力第三人不予认可。因原告利用该房屋开办幼儿园，对该房屋至今装修、购买教学用品等花费己达l 00余万元。为此多次找被告讨要说法，给予解决，被告却故意躲避不见。原告认为，因被告故意隐瞒自己无权转租及其租赁合同仅有一年的重大事实，原告误认为其有权转租而与之订立该《房屋转租合同》，但最终第三人未能与被告重新续订合同并追认原、被告转租合同的效力，致使原被告已无法继续履行该《房屋转租合同》，使原告的前期投资无法收回，经济损失巨大。现与被告及第三人协商无果。诉至法院，请求依照“合同法》第五十四条之规定依法撤销原被告的《房屋转相合同》并判令被告李立返还原告余下租金3．7万元。原告保留进一步追究被告经济损失的权利。诉讼费用由被告承担。

    被告李立辩称：1、李立的暂时居住地和户籍地都属于卧龙区法院管辖。2、双方签订合同已经履行，李立承租的是红河谷酒店，后经营不善，想改变经营方向，由李立出面和人行进行协调，第三人同意改变用途，才与原告签订的合同，所以原告与李立是合伙关系，李立收取原告的介绍费和服务费：3、原告说是不知道该情况，被告隐瞒事实，与实际情况不符，原告知道客观情况，也知道人行同意改变经营的事情。4、人行同意李立长期经营红河谷酒店，但是书面合同是一年一签，具体是由人行办公室主任刘主任负责。5、合同不能履行的原因是原告知道李立使的差价太大，原告直接找银行协商，出现矛盾，所以导致合同不能履行的原因在原告。6、原被告口头说过是以合作形式，后来我写过书面申请，现在人行要营业执照，原告提供不出来造成没有继续签订合同。应驳回原告的诉求。

    第三人人行南阳支行辩称：人行依照《租赁协议》，有权要求解除与被告李立签订的租赁协议，并保留追究被告李立违约责任的权利，我方不应赔偿原告及被告任何损失。人行于2 0 11年3月1 4日与南阳市宛城区红河谷快捷宾馆(以下简称“红河谷宾馆”)签订租赁期为一年(2 0 11年3月1 6日至2 01 2年3月1 5日)的租赁协议，将我中支原所属培训中心(原宛城区人行所在地）租赁给红河谷宾馆用于经营快捷酒店业务。该《租赁协议》明确规定，只能用于“经营快

捷酒店”(前言部分)，“乙方不得将上述房产、设施及有关物品转租”(第七条)。

    2 011年8月11日，红河谷宾馆向我中支递交《关于红羽谷酒店转行经营的中请报告》，该报告称：因经营亏损，申请转行经营幼儿园，经行长办公会研究，同意红河各宾馆对现有场地即酒店内部进行整修和部分改造后转行经营，但绝对不是同意其可以转租经营，有关意见当时已电话通知红河谷宾馆。   

    2 011年1 2月底，我中支催促红河谷宾馆经营人李立尽快完善转行相关手续，但李立本人称幼教机构审批手续繁琐．需一定时日，我中支多次派人当面或电话形式口头催办。2 0l 2年2月9日，我中支以书面通知的形式向红河谷快捷酒店发出通知，要求其尽快办理完善转行的各项相关手续，明确截止2 01 2年3月31日，如酒店仍未完善相关手续，我行有权解除租赁合同，并再次明确其无权转包转租。

    原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交证据如下：

    第一组： 1、房屋转租合同一份。证明原被告订立转租合同，期

  限是2 011年9月7日至2 01 6年9月7日。

    2、李立出具的收条一份。证明原告已经履行第一年的租金。

    3、李克勤的证明一份。证明合同订立后，李立拉走房屋内用品，留下空房出租给原告。

    第二组：

    1、人行通知一份。证明被告李立隐瞒无权转租的事实，且租赁期限是到2 01 2年3月1 5日止，通知下发后，原告才知内情。

    2、李立与人行的租赁协议一份。证明期限是到2 01 2年3月1 5日止，且无权转租。事发后原被告协商不成，原告找到第三人，第三人提供的协议。

    被告李立对以上证据发表如下质证意见：证据一，1真实性无异议，证明方向有异议，但是转租原告和银行都是知道的；2真实性无异议，但是证明方向有异议，按照银行的合同，该年是有权对外租赁的。3证言形式不合法。证据二、l真实性无异议，证明方向有异议，人行是同意转租和改变性质的，要求及时办理相关的幼儿园手续，允许李立办学校。这一方面李立与原告进行协商，双方是合作关系。导致不续签合同的理由就是原告未提供相关的资质证书。2真实性无异议，但是期限虽然是一年，但是经人行相关负责人口头表示可以长期经营。

    第三人人行南阳支行来到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。

    被告未向本院提交证据。

    第三人人行南阳支行在举证期内向本院提交证据如下：

    1、《租赁协议》。

    2、《关于红河谷酒店转行经营的申请报告》。

    3、《通知》。

    原告对以上证据发表如下质证意见：证据1、3无异议、2该申请原告不知情，我们从来与被告无合作意向，只是租赁房屋，并无订立合作协议，李立申请改行与我们无关。

    被告对以上证据发表如下质证意见：证据1、3质证意见同上；2真实性无异议，我打报告，银行同意办幼儿园，银行同意后要求提供相关手续，原告提交不出来。

   对于上述证据，本院认为，原告提交的第一证据l、2、第二组证据1、2和第三人人行南阳支行提交证据1、2、3，内容真实，来源合法，与本案相关联，原被告对其真实性不持异议，本院予以采信。

    本院依据原、被告的诉辩意见及举证、质证情况，结合庭审调查，可以确定本案如下事实：

    2011年3月1 4日，第三人人行南阳支行与被告李立(红河谷快捷宾馆实际经营人)订立《租赁协议》一份，根据该《租赁协议》约定，第三人将原所属的培训中心(原宛城区人行所在地)租赁给被告使用，期限为一年，白2 011年3月l 6日至20l 2年3月l 5目。租赁期限届满后，若第三人继续出租该培训中心，在同等条件下被告有优先续租权。被告不得将该房产、设施及有关物品转租。2 011年8月11目，被告向第三人递交“关于红河谷酒店转行经营的申请报告》，称因经营亏损，申请转行经营幼儿园。第三人经行长办公会研究，同意红河谷宾馆对现有场地即酒店内部进行整修和部分改造后转行经营。2 011年9月7日，被告李立在没有向原告告知自己与第三人《租赁协议》上述的内容并表示自己有权转租的情况下，与原告张凤玲于订立《房屋转租合同》一份，将其原租赁第三人的原人行宛城区支行培训中心空房转租给原告使用。双方在该《房屋转租合同》中约定转租期限为五年，自2011年9月7日起至2 01 6年9月7日：第一、二、三年度每年租金1 5万元，第四、五年度每年1 6万元。被告于合同订立当日即收取了原告付的第一年度租赁费1 5万元。后原告对该房屋进行装修和购买教学用品开办幼儿园。2 01 2年2月9日，啄告收到第三人送达的《通知》一份，该《通知》要求被告尽快办理完善转行的各项相关手续，截止2 01 2年3月31日，如酒店仍未完善相关手续，第三人有权解除租赁合同；并再次明确被告无权将培训中心转包、转租。原告找筇三人了解情况，第三人向原告提供了被告与第三人订立的K租赁协议》一份，对原被告所订立“房屋转租合同》的效力不予认可。之后原告多次找被告解决未果，双方为此发生纠纷，原告诉至本院。

   本院认为：本案属租赁合同纠纷，根据我国《合同法》的规定，合同当事人在订立合同时，应当遵循自愿和诚实信用原则，以便使合同得以顺利和全面履行。在本案中，被告李立在明知自己与第三人人行南阳支行订立的《租赁协议》于2 01 2年3层1 5日期限届满，且自己无权转包转租，在订立《房屋转租合同》时，本应向原告张凤玲如宴告知，原告可以选择是否订立该《房屋转租合同》。但被告却未向原告给予示明，并表示自己有权转租，使原告与其订立《房屋转租合同》将第三人的培训中心空房转租给原告使用。后第三人书面通知原、被告于201 2年3月31日解除《租赁协议》，且被告不得转租。被告在《租赁协议》期限届满时未能与第三人重新续订合同，也未能使第三人追认该《房屋转租合同》的效力。致使双方已无法继续履行该《房屋转租合同》，原告使用该房屋开办幼儿园的投资无法收回，经济爱损。被告向原告故意隐瞒订立该“厉屋转租合同》的重大事实，使原告造成重大误解而与其订立该《房屋转租合同》，最终使该合同无法继续履行，给原告造成房租及投资等经济损失，被告应负该合同不能履行及赔偿原告经济损失的民事责任。现原告请求撤销该“房屋转租合同》并由被告李立返还自起诉之日余下的租金3．7万元，符合法律规定，本院依法予以支持。对原告的其他经济损失，原告请求保留进一步追究的诉讼权利，本院在本案中暂不予处理。被告虽辩称本院无管辖权，但未在法定期间内提出，且本案涉及合同的履行地和房产所在地均在本院辖区，故本院依法对该家进行审理并无不当。被告另辩称与原告是合作关系，导致未能与第三人续签合同系原告未提供相关的资质证书造成的，但并未向本院提交有效证据予以证实，原告也不予认可，抄被告上述辩解理由依法不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下： 

    一，撤销原告张风玲与被告李立订立的《房屋转租合同》。

    二、被告李立于本判决生效后十日内返还原告张凤玲房屋租金人民币3．7万元。

    案件受理费7 2 5元，由被告李立负担。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    如不服本判决，可在判文书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长张宏显

审判员刘琳波

代理审判员李斌

书 记员  郭凤香